Kapitalvinstberäkning 2011

Nedan finns de vanligaste frågorna och svaren om Kapitalvinstberäkning 2011.

Vilka deklarationsblanketter skall jag använda?

K5 Försäljning Småhus och ägarlägenhet
K6 Försäljning Bostadsrätt
K7 Försäljning Näringsfastighet
K8 Näringsbostadsrätt
K12 Okvalificerade andelar Onoterade företag
K2 Uppskov - bostad

Broschyrer för den som vill läsa mer

Försäljning av bostadsrätt (SKV 321)
Försäljning av näringsfastighet (SKV 313)
Försäljning av småhus och ägarlägenhet (SKV 379) 
Bostadsföreningar och deras medlemmar - Skatteregler (SKV 378)

I vilken version finns blanketterna som ska lämnas in i maj 2011?

Alla försäljningar med kontraktsdatum under 2010 ska redovisas på nya blanketterna och lämnas in i maj 2011. I Säljstöd version 5.42 finns de nya blanketterna. Den blankett som ska användas för 2010 kommer i slutet av året och därför får vi använda den gamla (2009 års) under hela inkomståret 2010.

Varför skrivs det ut RESULTAT över blanketterna?

Skatteverket vill ha in redovisningar på rätt "årsblankett".
Kolla kontraktsdatum vid försäljningen - rätt inmatat?
RESULTAT kommer att skrivas ut på blanketterna för alla försäljningar med kontraktsdatum under 2011.

Hur ställer man om i kalkylen från näring till privat?

I flödet under kalkyluppgifter kan man byta objekttyp.

En bostad två kalkyler

Försäljning av en bostad kan föranleda två kalkyler. När personerna har olika ingångsvärden.
T. ex. en person har köpt in sig i huset vid ett senare tillfälle. Eller om en person ska ta alla förbättringarna.

Gör så här:

• Begär ny kalkyl, båda personerna förs över.
• Klicka på ordet säljare i flödet.
• Radera person nr 2.
• Behåll person nr 1.
• Ändra ägarandelen till 1/1 för person 1, längst ner på sidan, klicka på sparaknappen.
• Upprepa fr. pkt 1 men behåll nu person 2 istället.

Nu finns två kalkyler i journalen varje kalkyl med namn för respektive person.
I kalkylen ska man nu mata in halva belopp om de är 50 % ägare. Alltså halva försäljningspriset, halva mäklararvodet, halva inköpskostnaden, hälften av förbättringarna.

Kan jag begära en viss del av framräknat uppskovsbelopp?

Ja, vid beräkning av slutligt uppskovsbelopp. Se flödet under Nytt uppskovsbelopp, Beräkna nytt, Begära del av.

 

Hur stort uppskovsbelopp får jag när jag vill ha preliminärt?

Uppskov med hela vinsten men max takbeloppet (din ägarandel).

Jag har fyllt i uppskovsuppgifter men programmet räknar inte något uppskov?

Beräkning av uppskovsbelopp vid köp av billigare bostad (ex 1 och 2)

Ex 1

Vinst 987 000 kr
Försäljningspris 3 350 000 kr
Inköpspris 1 400 000 kr
Prisskillnad differens 1 950 000 kr

Vinsten minus prisskillnaden
987 000 - 1 950 000 kr = - 963 000 kr uppskov kan inte medges

Ex 2

Vinst 987 000 kr
Försäljningspris 1 800 000 kr
Inköpspris 1 400 000 kr
Prisskillnad differens 400 000 kr

Vinsten minus prisskillnaden
987 000 - 400 000 kr = 587 000 kr uppskov kan medges 

Beräkning av uppskovsbelopp vid köp av dyrare bostad (ex 3)

Ex 3

Vinst 1 500 000 kr
Försäljningspris 2 000000 kr
Inköpspris 2 400 000 kr

Uppskov kan medges med 1 450 000 kr (takbelopp). Alltid max 1 450 000 kr i uppskov fr.o.m. inkomstår 2010. Två delägare 725 000 kr.

Förbättringarna kommer inte med - vad är det för fel?

Kolla kontraktsdatum vid försäljning och vid inköp att det är rätt inskrivet i programmet.
Kolla att alla datum på förbättringarna är inom tidsrymden mellan försäljning och köp.

Två typer av förbättringar: Krav för avdrag:
Ny, - till och ombyggnad: minst 5 000 kr under ett kalenderår.

 

Förbättrande reparationer: minst 5 000 kr och bara avdrag för de 5 år som föregår inkomståret. Ex. Kontraktsdatum vid försäljningen är under 2010, alla förbättrande reparationer för åren 2009, 2008, 2007, 2006 och 2005 kommer med i beräkningen. 

Det räcker att de två typerna ovan tillsammans är 5 000 kr under ett kalenderår. Aldrig avdrag för den del säljaren fått ROT avdrag för.
Avdragsgill kostnad minus skattereduktion kommer med i beräkningen. I exemplet ovan 75 000 kr minus 30 000 dvs 45 000 kr.

Varför raden avdragsgill kostnad?
Den avdragsgilla kostnaden är kostnaden för den förbättrande reparationen eller underhållet efter avdrag för eventuellt slitage. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet.

Försäljning av tomtmark

Försäljning av mark ska vanligtvis redovisas som försäljning av en näringsfastighet på blankett K7.
I programmet genererar tomt en K7 blankett. Undantagsvis kan försäljning redovisas enligt reglerna för privatbostadsfastighet om det under försäljningsåret eller något av de två föregående åren har funnits en konkret och påvisbar avsikt att tomten skulle bebyggas med en bostad för säljarens eller dennes närståendes boende (privatbostad). Bedömningen av om försäljningen ska redovisas som privatbostadsfastighet eller som en näringsfastighet, görs vid dagen för försäljningen. Sker försäljningen till en närstående som har för avsikt att bebygga tomten för bostadsändamål, då ska beskattningen ske enligt reglerna för försäljning av privatbostadsfastighet. Om försäljningen däremot sker till en person som inte är närstående, då ska beskattningen ske enligt reglerna för näringsfastighet.

Bostadsrätter - Schablonmässigt inköpspris

För bostadsrätter som är anskaffade före 1974 beräknas inköpspriset som om bostadsrätten hade anskaffats den 1 januari 1974. Inköpspriset beräknas då till 150 % av bostadsrättens andel av föreningens förmögenhet den dagen. Föreningens förmögenhet beräknas efter taxeringsvärdet för 1974 på föreningens fastighet och med hänsyn till övriga tillgångar och skulder enligt bokslutet för det räkenskapsår som avslutats närmast före 1974. Kan du visa att inköpspriset översteg 150 % av bostadsrättens andel i föreningsförmögenheten, får du använda det verkliga inköpspriset.
Om du behöver uppgift om bostadsrättens andel av föreningens behållna förmögenhet den 1 januari 1974 ska du kontakta bostadsrättsföreningen.
Förbättrande reparationer och underhåll jämställs med förbättringsutgifter och får dras av om de nedlagts under avyttringsåret eller de fem föregående åren och om de medfört att lägenheten är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet av bostadsrätten. För andra förbättringskostnader gäller inte den tidsgränsen.
Förbättringsutgifter före 1974 får inte räknas med.

Villor - Schablonmässigt inköpspris

För villor som är anskaffade före 1952 beräknas inköpspriset som om villan hade anskaffats den före 1952. Användaren ska lägga in taxeringsvärdet 1952. Programmet räknar upp taxeringsvärdet med 150 %.
Förbättringar före 1952 får inte beräknas med.

Omkostnadsbelopp benefika fång

Om bostadsrätten har förvärvats genom bodelning, arv eller gåva övertar förvärvaren den tidigare ägarens inköpspris.

 

Relaterade produkter:

• Kapitalvinstberäkning

Relaterade externa länkar:

• Skatteverket