Försäljning av andel i oäkta bostadsföretag

I Capitex säljstöd för mäklare finns sedan november 2010 möjlighet att beräkna vinst eller förlust när en andel i oäkta bostadsföretag har sålts. När du matat in uppgifter i kalkylen redovisas försäljningen på deklarationsblankett K12.

När anses det vara en oäkta andel i bostadsföretag?

Det är förhållandena vid årets ingång som avgör om försäljningen avser en andel i ett oäkta bostadsföretag eller en andel i ett privatbostadsföretag. Om föreningen är nybildad under året anses den inte vara ett privatbostadsföretag vid årets ingång.

En andel i ett oäkta bostadsföretag jämställs vid försäljning med en andel i en ekonomisk förening eller i ett aktiebolag. Detta innebär att vinsten är skattepliktig i sin helhet. En andel i ett bostadsföretag som vid ingången av året inte utgör ett privatbostadsföretag anses utgöra en andel i ett oäkta bostadsföretag. Detta kan t.ex. bli fallet om föreningen är nybildad eller om en fastighet med hyresrätter ombildats till bostadsrätter.

När kan man få uppskov?

Vid försäljning av en andel i oäkta bostadsföretag är huvudregeln att uppskov inte kan medges. Det krävs att föreningen uppfyller villkoren för att vara ett privatbostadsföretag vid försäljningstidpunkten för att säljaren ska kunna få uppskov med vinsten. Du kan få uppskov med beskattningen när du säljer en andel i en förening som vid försäljningstidpunkten är ett privatbostadsföretag, även om föreningen var ett oäkta bostadsföretag vid ingången av året. I ett sådant fall ska beräkning av vinsten ske enligt reglerna om andel i oäkta bostadsföretag. Är övriga förutsättningar för uppskov uppfyllda kan uppskov medges.

Försäljningen d.v.s. vinstberäkningen deklareras på blankett K12 medan ett eventuellt uppskov redovisas på blankett K6 respektive K2. Det innebär att programmet skriver ut både blankett K12 och K6/K2, de senare med relevanta uppgifter för uppskov.

Läs även i Kalkylen om villkor för att få uppskov vid försäljning av andel i oäkta bostadsföretag. Se bild 1.

Objektets upplåtelseform

Välj upplåtelseform i fliken Grunduppgifter, adress. Se bild 2.

Om du i objektet valt upplåtelseformen “Andel i oäkta bostadsföretag” kommer kalkylen att innehålla inmatningsfält för oäkta andel i bostadsföretag.

I kalkylens flöde till vänster står nu Andel i oäkta bostadsföretag. Se bild 3.

Bostadsförmån/utdelning på andel under året

Utdelning på en delägarrätt är skattepliktig. Bostadsförmån räknas som utdelning. På fliken Bostadsförmån beräknar du värdet på bostadsförmån. Se bild 4. Du räknar ut värdet genom att jämföra marknadshyra per år med avgift till föreningen. Föreningen ska lämna kontrolluppgift till Skatteverket om lämnad utdelning. Beloppet förs till K12 sid 2, pkt 2.5.

Sparat lättnadsutrymme

Om utdelningen ett visst år understiger det skattefria lättnadsbeloppet, så sparas återstående belopp till nästa år och det sparade lättnadsutrymmet läggs till följande års lättnadsbelopp. Har du ett kvarstående sparat lättnadsutrymme och säljer bostaden har du rätt att räkna av det från kapitalvinsten. Beloppet förs till K12 sid 2, pkt 2.3. Se bild 5.

Hur stor del av vinsten är skattepliktig?

Vid försäljning av andel i oäkta bostadsföretag är den skattepliktiga vinsten 100 procent. Kapitalskatten är 30 procent och beräknas på den skattepliktiga vinsten. Förlust är avdragsgill till 70 procent. 

Hur räknar jag med förbättringar?

Vid beräkning av avdragsgilla förbättningar finns inga belopps- eller tidsgränser. Erhållen skattereduktion för ROT ska räknas ifrån.

Kan jag använda schablonregeln som alternativ?

Förmögenhetsvärde 1974 får inte användas som alternativ till inköpspris.

birgitta.graffner@capitex.se